Achat-revente d’un immeuble ancien : Le marchand de biens ne peut pas déduire la TVA lors de l’acquisition

Dans un arrêt n°429498 du 9 juin 2021, le Conseil d’Etat a rappelé que le droit à déduction de la TVA ayant grevé l’achat, par un marchand de biens, d’un immeuble ancien, loué dans l’attente de sa revente, ne peut pas être exercé dès son acquisition.

Lorsqu’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est acquis en vue de sa revente, la TVA ayant éventuellement grevé le prix d’acquisition n’est pas déductible sauf exercice, au moment de la revente, de l’option à la TVA. En conséquence, la taxe acquittée lors de l’acquisition du bien n’est pas déductible avant cette date, même si l’immeuble donne lieu, dans l’attente de sa revente, à des opérations de location soumises à la TVA.

Les faits soumis à l’appréciation du Conseil d’Etat sont les suivants.

La société en nom collectif Le Cap, qui exerce une activité de marchand de biens, a acquis le 30 janvier 2014 un immeuble achevé depuis plus de cinq ans dont l’acquisition a été assujettie à la TVA. A l’issue d’une vérification de la comptabilité de la société, l’administration fiscale a estimé que la TVA ayant grevé le coût d’acquisition de cet immeuble n’était pas immédiatement déductible et a notifié à la société un rappel de TVA au titre de la période du 14 octobre 2013 au 31 octobre 2014. L’administration ayant maintenu sa position, la société Le Cap a porté le litige devant le tribunal administratif de Paris qui, par un jugement du 23 mai 2018, a rejeté sa demande. Par un arrêt du 6 février 2019, la Cour administrative d’appel de Paris a confirmé ce jugement. La société s’est donc pourvue en cassation contre cet arrêt.

Pour le Conseil d’Etat, lorsqu’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est acquis en vue de sa revente, la TVA ayant éventuellement grevé le prix d’acquisition n’est pas déductible sauf exercice, au moment de la revente, de l’option à la TVA. Par suite, la taxe acquittée lors de l’acquisition du bien n’est pas déductible avant cette date, quand bien même l’immeuble donnerait lieu, dans l’attente de sa revente, à des opérations de location soumises à la taxe sur la valeur ajoutée. En conséquence, le Conseil d’Etat a rejeté le pourvoi de la société.