Des travaux de transformation d’une maison de maître en onze appartements sont déductibles des revenus fonciers

Les revenus fonciers proviennent de la location d’immeubles nus. Ils sont imposables à l’impôt sur le revenu après déduction de certaines dépenses. Parmi celles-ci, les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration afférentes à des locaux d’habitation. En revanche, les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles. Celles-ci s’entendent de celles ayant pour effet d’apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction ou encore de ceux ayant pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.

Dans l’affaire soumise au Conseil d’Etat, une société civile immobilière, ayant pour activité la location de biens immobiliers, a acquis un ensemble immobilier composé d’une maison de maître et d’une dépendance. Au cours des années 2010 et 2011, elle a effectué des travaux afin de réaliser onze appartements dans la maison principale et un douzième dans la dépendance.

A l’issue d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a remis en cause le caractère déductible de ces dépenses de travaux qu’elle a regardées comme des dépenses de reconstruction et d’agrandissement. En conséquence, les associés ont été assujettis à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales, ainsi qu’à des pénalités.

Ils ont saisi le Tribunal administratif, puis la Cour administrative d’appel de Pau, qui ont tous deux rejeté leurs requêtes. Ils se sont alors pourvus en cassation devant le Conseil d’Etat. Dans un arrêt n°431595 du 11 février 2021, celui-ci a jugé que les travaux de transformation ne pouvaient pas être qualifiés de travaux de reconstruction.

Selon la Haute juridiction, les travaux ayant abouti à la création des onze appartements dans la demeure principale, qui n’était que partiellement affectée à l’habitation, et ayant nécessité des travaux de réaménagement interne, l’installation de cuisines et de sanitaires et la réfection des réseaux d’eau, d’électricité et d’évacuation des eaux usées, n’ont pas affecté de manière importante le gros œuvre, et ne sont pas d’une ampleur suffisante pour être qualifiés de travaux de reconstruction.

Ces travaux sont donc déductibles des revenus fonciers.

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