Exonération de la plus-value en cas de première vente d’un logement autre que la résidence principale : Gare au démembrement !

Une disposition du code général des impôts prévoit l’exonération de la plus-value réalisée lors de la première vente d’un logement, autre que la résidence principale, à condition que le vendeur remploie, tout ou partie, du prix de vente, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la vente, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte à son habitation principale.

L’exonération est subordonnée à la condition que le vendeur n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente.

Le Bulletin Officiel des Finances Publiques, qui rassemble l’ensemble des commentaires de l’administration fiscale, précise que « dès lors que le cédant est propriétaire de sa résidence principale au jour de la cession ou l’a été à un moment quelconque au cours des quatre années qui précèdent la cession, l’exonération n’est pas applicable. De même, la détention d’un droit démembré ou d’un droit indivis sur un immeuble d’habitation affecté à la résidence principale du cédant est de nature à priver le contribuable du bénéfice de l’exonération.»

Un contribuable a saisi le Conseil d’Etat, d’un recours pour excès de pouvoir, pour obtenir l’abrogation de la seconde phrase de ce commentaire de l’administration fiscale. Il a soutenu que les dispositions du code général des impôts méconnaissent les principes d’égalité devant la loi et d’égalité devant les charges publiques dans la mesure où elles excluent du bénéfice de l’exonération de la plus-value les contribuables qui ont détenu l’usufruit de leur résidence principale au cours des quatre années précédant cette cession.

Le Conseil d’Etat ne l’a pas suivi. La Haute juridiction a rappelé, dans un  arrêt n°453490 du 15 juillet 2021, qu’en imposant cette condition, le législateur a entendu favoriser l’investissement dans l’acquisition d’une résidence principale et en réserver le bénéfice aux contribuables qui ne détiennent aucun droit réel immobilier sur le bien qu’ils ont élu pour domicile. Pour le Conseil d’Etat, il n’y a pas lieu de renvoyer une Question Prioritaire de Constitutionnalité (QPC) au Conseil constitutionnel et les commentaires de l’administration n’ajoutent rien à la loi, se bornant à expliciter les dispositions légales et ne méconnaissent pas l’objectif poursuivi par le législateur.