Exonération jusqu’à 100.000 euros de dons de sommes d’argent : Acquérir n’est pas construire !

A une question posée par la députée Véronique Louwaguie, le gouvernement a répondu que l’exonération de droit de donation sur les dons de sommes d’argent, jusqu’à 100.000 euros, affectés par le donataire à la construction de sa résidence principale, ne concerne pas les ventes en l’état futur d’achèvement (Rép n°35345, AN 27 avril 2021, p. 3650).

Les dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut d’une telle descendance, un neveu ou une nièce entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021, sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit dans la limite de 100.000 euros, si les sommes sont affectées par le donataire à la construction de sa résidence principale.

L’exonération prévue par ces dispositions, dérogatoires du droit commun et à ce titre, d’interprétation stricte, est subordonnée à l’affectation des sommes données à la construction, et non à la simple acquisition, de sa résidence principale par le donataire.

Dans un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), le particulier propriétaire du terrain, titulaire du permis de construire, est le maître d’ouvrage qui commande la construction d’un bien immobilier au constructeur ou à l’entrepreneur.

En revanche, dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) l’acquéreur n’est, à aucun moment, responsable de la construction, la fonction de maître d’ouvrage revenant au promoteur-constructeur qui est également le titulaire du permis de construire. La vente en l’état futur d’achèvement est généralement assimilée fiscalement à l’acquisition d’un bien immobilier, et non à sa construction.

Dans ces conditions, l’acquisition en état futur d’achèvement d’un logement, que le contribuable entend affecter à sa résidence principale, ne saurait s’analyser comme la construction de sa résidence principale par un donataire. En conséquence, l’exonération de 100.000 euros ne s’applique pas.