Location de locaux professionnels et option à la TVA

La Cour administrative d’appel de Lyon vient de rappeler que des loyers, en cas de location de locaux nus à usage professionnel, ne peuvent être soumis à la TVA qu’en cas d’option expresse du bailleur. Un formalisme qui joue au bénéfice de l’administration fiscale, mais également du contribuable.

Les locations de locaux nus à usage professionnel sont en principe exonérées de TVA. Toutefois,  elles peuvent être soumises à celle-ci sur option du bailleur, que le preneur soit assujetti à la TVA ou non assujetti. Dans cette dernière hypothèse, le bail doit faire expressément mention de l’option exercée par le bailleur. Aux termes des dispositions du Code général des impôts et de la jurisprudence du Conseil d’Etat, l’administration précise que l’option doit faire l’objet d’une déclaration expresse auprès de ses services et distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles. Si elle peut être exercée à l’occasion de la déclaration d’existence, cette dernière doit comporter des indications suffisamment précises pour identifier le ou les immeubles auxquels elle se rapporte.

Dans l’affaire soumise à la Cour administrative d’appel de Lyon, la SCI TR, qui exerce une activité d’achat et de location de biens immobiliers, est propriétaire de deux immeubles situés à Lyon, à deux adresses différentes, qu’elle loue au Crédit Lyonnais. Elle a fait l’objet d’une vérification de comptabilité, au titre de la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2014, à l’issue de laquelle l’administration l’a assujettie à des rappels de TVA au titre des loyers perçus.

N’ayant pas obtenu satisfaction devant le Tribunal administratif de Lyon, la société a fait appel devant le Cour administrative de Lyon qui, dans un arrêt n°20LY00299 du 3 mars 2022, a prononcé la décharge des rappels de TVA.

Dans son arrêt, la Cour rappelle que l’option TVA doit faire l’objet d’une déclaration expresse à l’administration et comporter des indications suffisamment précises pour identifier le ou les immeubles auxquels elle se rapporte. En ce qui concerne l’immeuble de Lyon, la Cour souligne les trois éléments suivants : le contrat de bail commercial mentionne que le bailleur a opté pour l’assujettissement du loyer à la TVA ; les documents obtenus par l’administration, auprès du locataire, font état de TVA ; des déclarations de TVA ont été déposées. Toutefois, ces trois éléments ne valent pas option expresse à la TVA et ne permettent pas de considérer que la SCI a formulé l’option pour son activité de location.

En conséquence, la Cour a jugé que la SCI était « fondée à soutenir qu’en ce qui concerne l’immeuble situé à Lyon, elle ne peut pas être regardée comme étant assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée en vertu d’une option formulée par ses soins dans les conditions requises »

Cet arrêt pourrait paraître en contradiction avec la règle selon laquelle « toute personne qui mentionne la taxe sur la valeur ajoutée sur une facture est redevable de la taxe du seul fait de sa facturation ».

Toutefois, dans le cas présent, la Cour a rejeté les documents produits par l’administration, considérant qu’il n’en résultait pas que les loyers concernant l’immeuble situé à Lyon auraient donné lieu à l’établissement par la SCI TR de factures mentionnant la TVA.