L’occupation, comme résidence principale, des immeubles vendus fait échec à la qualification de marchand de biens

La Cour administrative d’appel de Nantes, dans un arrêt du 7 décembre 2021, a rejeté la qualification de marchand des biens de contribuables ayant vendu plusieurs biens de manière consécutive, mais ayant à chaque fois justifié la réalité de l’habitation à titre de résidence principale pour chacun d’eux.

Les bénéfices et le chiffre d’affaires réalisés à l’occasion de la vente d’immeubles sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et taxables à la TVA, lorsque ces ventes sont faites par des contribuables se livrant habituellement à l’activité de marchand de biens.

Il en va autrement si les intéressés établissent que les immeubles qu’ils ont vendus avaient été acquis pour satisfaire des besoins personnels ou familiaux, ou qu’ils constituaient leur résidence principale.

Dans l’affaire soumise à l’appréciation du juge, les époux B, avaient acheté et revendu, du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2014, quelques huit biens immobiliers, en réalisant à chaque fois une importante plus-value. L’administration fiscale a considéré qu’en raison du nombre d’opérations immobilières réalisées sur une courte période, dont deux divisions parcellaires, et compte tenu de l’importance des plus-values réalisées, les contribuables ont exercé une activité professionnelle de marchand de biens passible des impôts commerciaux. Le tribunal administratif de Versailles ayant déchargé les contribuables de toute imposition, l’administration a fait appel de la décision.

La Cour administrative d’appel de Nantes, dans un arrêt n°19VE03989, a rejeté cet appel. Face à la Cour, les contribuables ont fait valoir qu’ils ont successivement occupé, à titre de résidence principale, les différents logements qu’ils ont acquis, puis revendus.

Ces différentes occupations à titre de résidence principale n’ont pas été contestées par l’administration fiscale. Par ailleurs, pour chacun des biens vendus, les contribuables ont produit des documents variés attestant de l’occupation effective des lieux, tels que des factures d’eau, gaz, électricité, des justificatifs de la domiciliation de leurs comptes bancaires ou de leurs salaires, ainsi que des preuves de la mention de ces différentes adresses sur des divers documents concernant par exemple la scolarité de leurs enfants.

La Cour a donc jugé que « dans ces conditions, l’occupation à titre de résidence principale des biens acquis et revendus doit être tenue pour établie. Il s’ensuit que, si la succession de ces opérations (…) un bref laps de temps, aurait été susceptible de motiver la mise en œuvre d’une procédure d’abus de droit, l’occupation à titre de résidence principale des immeubles à la date de leur revente fait obstacle à ce que ces biens soient regardés comme appartenant au patrimoine professionnel d’un marchand de biens. »