TVA sur marge et identité juridique : le Conseil d’Etat confirme sa jurisprudence

TVA sur la marge ou TVA sur le prix de vente total ? Ce débat technique, mais néanmoins essentiel, empoisonne les professionnels de la vente immobilière, comme les marchands de biens, les promoteurs ou les lotisseurs, depuis plusieurs années. Il semble avoir trouvé une issue, malheureusement défavorable aux contribuables.

La problématique est celle-ci : un professionnel achète un terrain à bâtir qui, lors de cet achat, n’ouvre pas droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée. Dans ce cas, lors de la revente de ce terrain à bâtir, la TVA est due uniquement sur la marge – et non sur le prix de vente total – réalisée par le professionnel. Pour que la TVA soit calculée sur la marge lors de la revente du terrain, il faut donc simplement que son acquisition n’ait pas ouvert droit à la déduction de la TVA. La règle, posée par l’article 268 du code général des impôts, semble simple. Il n’en est malheureusement rien. Pour l’administration fiscale, il faut qu’il y ait identité juridique entre les deux terrains. Si le professionnel achète un terrain d’assiette d’un immeuble bâti et revend celui-ci, après démolition, comme terrain à bâtir, il n’y a pas identique juridique. En conséquence, la TVA ne peut pas se calculer uniquement sur la marge. Plusieurs cours administratives d’appel, comme celles de Lyon et de Marseille, ont donné raison aux contribuables et rejeté les prétentions de l’administration fiscale. Mais contre toute attente, le Conseil d’Etat, dans un arrêt du 27 mars dernier, s’est rangé au point de vue de cette dernière. Dans un n°431641 du 1er juillet 2020, il vient de réitérer sa position.

Les faits étaient les suivants : la société RGMB, qui exerce une activité de marchand de biens, avait acquis le 19 juillet 2012 un ensemble immobilier constitué d’un terrain sur lequel était implantée une maison d’habitation. Cet ensemble immobilier avait fait l’objet, après son acquisition, d’une division en neuf parcelles, l’une constituée d’un terrain supportant la construction et les huit autres de terrains nus. Ces neuf parcelles avaient été cédées en six lots entre le 18 novembre 2012 et le 30 juillet 2014.

La société a fait l’objet d’une vérification de comptabilité à l’issue de laquelle elle a été assujettie à des rappels de TVA procédant de la remise en cause du régime de la TVA sur la marge, dont elle avait fait application pour les opérations de cession de terrains à bâtir. La société a obtenu gain de cause devant le Tribunal administratif et la Cour administrative d’appel de Marseille. Mais l’administration fiscale s’est pourvue en cassation contre l’arrêt de cette dernière. Et c’est cet arrêt qui vient d’être annulé par le Conseil d’Etat pour lequel la TVA sur marge s’applique aux opérations de cession de terrains à bâtir ayant été acquis en vue de leur revente et ne s’applique donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti.

Le Conseil d’Etat a rendu le même jour une décision identique, sous le numéro 435463, censurant cette fois un arrêt de la Cour administrative d’appel de Lyon. Le débat semble désormais clos.