Vente d’un terrain à bâtir : le particulier, ayant une démarche active de commercialisation foncière, peut être assujetti à la TVA

Le Conseil d’Etat vient de juger que la vente, par une personne physique, d’un terrain à bâtir, est soumise à la TVA lorsqu’elle procède, non de la simple gestion d’un patrimoine privé, mais de démarches actives de commercialisation foncière.

Depuis la grande réforme de la « TVA immobilière » du 9 mars 2010, seules les opérations immobilières, réalisées dans le cadre d’une activité économique, ont vocation à entrer dans le champ d’application de la TVA. En d’autres termes, seules les opérations réalisées par ce qu’il est convenu d’appeler « des assujettis agissant en tant que tel » sont soumises à TVA. Il s’agit essentiellement des professionnels de l’immobilier, mais également, de tous les autres assujettis réalisant des opérations afférentes à des immeubles. La question devant être posée est donc la suivante : le vendeur, qui doit acquitter la TVA, est-il un assujetti ?

La réponse n’est pas toujours évidente, notamment lorsque le vendeur est un simple particulier réalisant une opération de lotissement occasionnel. Au terme d’une vérification de sa comptabilité, un contribuable a été assujetti à la TVA en raison de la vente, en 2011 et 2012, de dix-huit parcelles de terrain à bâtir qu’il avait fait préalablement aménager. Le Tribunal administratif de Montpellier, puis la Cour administrative d’appel de Marseille, ayant rejeté sa demande de décharge des suppléments de TVA à acquitter, il s’est pourvu en cassation devant le Conseil d’Etat.

Par un arrêt n°432596 du 9 juin 2020, celui-ci a également donné raison à l’administration fiscale et rejeté sa requête. Le Conseil d’Etat rappelle que « la livraison, par une personne physique, de terrains à bâtir, est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle procède, non de la simple gestion d’un patrimoine privé, mais de démarches actives de commercialisation foncière, telles que la réalisation de travaux de viabilisation ou la mise en œuvre de moyens de commercialisation de type professionnel, similaires à celles déployées par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services, et qu’elle permet ainsi de regarder cette personne comme ayant exercé une activité économique. »

Au cas présent, le contribuable avait vendu, en 2011 et 2012, comme terrain à bâtir, pour un montant de 1.307.400 euros, dix-huit parcelles dont l’emprise globale avait été acquise entre 1977 et 1991, et qu’il avait fait aménager à compter de 2010 en procédant à des travaux de viabilisation d’un montant de 552.281,89 euros, représentant plus de 40% du prix de vente, et un montant unitaire de plus de 30.000 euros par parcelle.

De tels travaux ne relevant pas de la simple gestion d’un patrimoine privé, mais caractérisant l’existence de démarches actives de commercialisation, comparables à celles d’un professionnel, la vente devait être soumise à la TVA.